國家稅務(wù)總局公告

2016年第14號

國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人轉讓不動(dòng)產(chǎn)

增值稅征收管理暫行辦法》的公告

國家稅務(wù)總局制定了《納稅人轉讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》，現予以公布，自2016年5月1日起施行。

特此公告。

納稅人轉讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法

第一條 根據《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號）及現行增值稅有關(guān)規定，制定本辦法。

第二條 納稅人轉讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用本辦法。

本辦法所稱(chēng)取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買(mǎi)、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目不適用本辦法。

第三條 一般納稅人轉讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規定繳納增值稅：

（一）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法計稅，以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，向機構所在地主管?chē)�稅機關(guān)申報納稅。

（二）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法計稅，以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，向機構所在地主管?chē)�稅機關(guān)申報納稅。

（三）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用為銷(xiāo)售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，向機構所在地主管?chē)�稅機關(guān)申報納稅。

（四）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用為銷(xiāo)售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用，按照5%的預征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，向機構所在地主管?chē)�稅機關(guān)申報納稅。

（五）一般納稅人轉讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用為銷(xiāo)售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，向機構所在地主管?chē)�稅機關(guān)申報納稅。

（六）一般納稅人轉讓其2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用為銷(xiāo)售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用，按照5%的預征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，向機構所在地主管?chē)�稅機關(guān)申報納稅。

第四條 小規模納稅人轉讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，除個(gè)人轉讓其購買(mǎi)的住房外，按照以下規定繳納增值稅：

（一）小規模納稅人轉讓其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

（二）小規模納稅人轉讓其自建的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

除其他個(gè)人之外的小規模納稅人，應按照本條規定的計稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，向機構所在地主管?chē)�稅機關(guān)申報納稅；其他個(gè)人按照本條規定的計稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。

第五條 個(gè)人轉讓其購買(mǎi)的住房，按照以下規定繳納增值稅：

（一）個(gè)人轉讓其購買(mǎi)的住房，按照有關(guān)規定全額繳納增值稅的，以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

（二）個(gè)人轉讓其購買(mǎi)的住房，按照有關(guān)規定差額繳納增值稅的，以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用扣除購買(mǎi)住房?jì)r(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

個(gè)體工商戶(hù)應按照本條規定的計稅方法向住房所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，向機構所在地主管?chē)�稅機關(guān)申報納稅；其他個(gè)人應按照本條規定的計稅方法向住房所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。

第六條 其他個(gè)人以外的納稅人轉讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，區分以下情形計算應向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳的稅款：

（一）以轉讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用作為預繳稅款計算依據的，計算公式為：

應預繳稅款=全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用÷（1+5%）×5%

（二）以轉讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額作為預繳稅款計算依據的，計算公式為：

應預繳稅款=（全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用-不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5%）×5%

第七條 其他個(gè)人轉讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，按照本辦法第六條規定的計算方法計算應納稅額并向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。

第八條 納稅人按規定從取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的，應當取得符合法律、行政法規和國家稅務(wù)總局規定的合法有效憑證。否則，不得扣除。

　　上述憑證是指：

　�。ㄒ唬┒悇�(wù)部門(mén)監制的發(fā)票。

（二）法院判決書(shū)、裁定書(shū)、調解書(shū)，以及仲裁裁決書(shū)、公證債權文書(shū)。

　�。ㄈ�）國家稅務(wù)總局規定的其他憑證。

第九條 納稅人轉讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。

納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。

第十條 小規模納稅人轉讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不能自行開(kāi)具增值稅發(fā)票的，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申請代開(kāi)。

第十一條 納稅人向其他個(gè)人轉讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不得開(kāi)具或申請代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

第十二條 納稅人轉讓不動(dòng)產(chǎn)，按照本辦法規定應向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款而自應當預繳之月起超過(guò)6個(gè)月沒(méi)有預繳稅款的，由機構所在地主管?chē)�稅機關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規定進(jìn)行處理。

納稅人轉讓不動(dòng)產(chǎn)，未按照本辦法規定繳納稅款的，由主管稅務(wù)機關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規定進(jìn)行處理。