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國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告

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國家稅務(wù)總局公告

2016年第18

國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售

自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理

暫行辦法》的公告

國家稅務(wù)總局制定了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》,現予以公布,自201651日起施行。

特此公告。

      

國家稅務(wù)總局

2016331

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目

增值稅征收管理暫行辦法

第一章 適用范圍

第一條 根據《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財稅〔201636號)及現行增值稅有關(guān)規定,制定本辦法。

第二條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目,適用本辦法。

自行開(kāi)發(fā),是指在依法取得土地使用權的土地上進(jìn)行基礎設施和房屋建設。

第三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以接盤(pán)等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續開(kāi)發(fā)后,以自己的名義立項銷(xiāo)售的,屬于本辦法規定的銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目。

  

第二章 一般納稅人征收管理

第一節 銷(xiāo)售額

第四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人(以下簡(jiǎn)稱(chēng)一般納稅人)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目,適用一般計稅方法計稅,按照取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用,扣除當期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項目對應的土地價(jià)款后的余額計算銷(xiāo)售額。銷(xiāo)售額的計算公式如下:

銷(xiāo)售額=(全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用-當期允許扣除的土地價(jià)

款)÷(1+11%

第五條 當期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計算:

當期允許扣除的土地價(jià)款=(當期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項目建筑面

積÷房地產(chǎn)項目可供銷(xiāo)售建筑面積)×支付的土地價(jià)款

當期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項目建筑面積,是指當期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷(xiāo)售額對應的建筑面積。

房地產(chǎn)項目可供銷(xiāo)售建筑面積,是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積,不包括銷(xiāo)售房地產(chǎn)項目時(shí)未單獨作價(jià)結算的配套公共設施的建筑面積。

支付的土地價(jià)款,是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

第六條 在計算銷(xiāo)售額時(shí)從全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用中扣除土地價(jià)款,應當取得省級以上(含省級)財政部門(mén)監(。┲频呢斦睋。

第七條 一般納稅人應建立臺賬登記土地價(jià)款的扣除情況,扣除的土地價(jià)款不得超過(guò)納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。

第八條 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項目,可以選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計稅方法計稅的,36個(gè)月內不得變更為一般計稅方法計稅。

房地產(chǎn)老項目,是指:

(一)《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016430日前的房地產(chǎn)項目;

 。ǘ督ㄖこ淌┕ぴS可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016430日前的建筑工程項目。

第九條 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡(jiǎn)易計稅方法計稅的,以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用為銷(xiāo)售額,不得扣除對應的土地價(jià)款。

第二節 預繳稅款

第十條 一般納稅人采取預收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目,應在收到預收款時(shí)按照3%的預征率預繳增值稅。

第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算:

應預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%

  適用一般計稅方法計稅的,按照11%的適用稅率計算;適用簡(jiǎn)易計稅方法計稅的,按照5%的征收率計算。

第十二條 一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管?chē)悪C關(guān)預繳稅款。

第三節 進(jìn)項稅額

  第十三條 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目,兼有一般計稅方法計稅、簡(jiǎn)易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項稅額的,應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規!睘橐罁M(jìn)行劃分。

  不得抵扣的進(jìn)項稅額=當期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項稅額×(簡(jiǎn)易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設規!路康禺a(chǎn)項目總建設規模)

第四節 納稅申報

  第十四條 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的,應按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財稅〔201636號文件印發(fā),以下簡(jiǎn)稱(chēng)《試點(diǎn)實(shí)施辦法》)第四十五條規定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,以當期銷(xiāo)售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額,抵減已預繳稅款后,向主管?chē)悪C關(guān)申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

第十五條 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡(jiǎn)易計稅方法計稅的,應按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,以當期銷(xiāo)售額和5%的征收率計算當期應納稅額,抵減已預繳稅款后,向主管?chē)悪C關(guān)申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

第五節 發(fā)票開(kāi)具

  第十六條 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目,自行開(kāi)具增值稅發(fā)票。

第十七條 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目,其2016430日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營(yíng)業(yè)稅的預收款,未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的,可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票,不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

第十八條 一般納稅人向其他個(gè)人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目,不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

  

第三章 小規模納稅人征收管理

第一節 預繳稅款

第十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規模納稅人(以下簡(jiǎn)稱(chēng)小規模納稅人)采取預收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目,應在收到預收款時(shí)按照3%的預征率預繳增值稅。

第二十條 應預繳稅款按照以下公式計算:

應預繳稅款=預收款÷(1+5%)×3%

第二十一條 小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管?chē)悪C關(guān)核定的納稅期限向主管?chē)悪C關(guān)預繳稅款。

第二節 納稅申報

第二十二條 小規模納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目,應按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,以當期銷(xiāo)售額和5%的征收率計算當期應納稅額,抵減已預繳稅款后,向主管?chē)悪C關(guān)申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

第三節 發(fā)票開(kāi)具

第二十三條 小規模納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目,自行開(kāi)具增值稅普通發(fā)票。購買(mǎi)方需要增值稅專(zhuān)用發(fā)票的,小規模納稅人向主管?chē)悪C關(guān)申請代開(kāi)。

第二十四條 小規模納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目,其2016430日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營(yíng)業(yè)稅的預收款,未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的,可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票,不得申請代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

第二十五條 小規模納稅人向其他個(gè)人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目,不得申請代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

第四章 其他事項

第二十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目,按照本辦法規定預繳稅款時(shí),應填報《增值稅預繳稅款表》。

第二十七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以預繳稅款抵減應納稅額,應以完稅憑證作為合法有效憑證。

第二十八條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目,未按本辦法規定預繳或繳納稅款的,由主管?chē)悪C關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規定進(jìn)行處理。

  

分送:各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局。

國家稅務(wù)總局貨物和勞務(wù)稅司承辦

辦公廳2016331印發(fā)


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