國家稅務(wù)總局公告

2016年第18號

國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售

自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理

暫行辦法》的公告

國家稅務(wù)總局制定了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》，現予以公布，自2016年5月1日起施行。

特此公告。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目

增值稅征收管理暫行辦法

第一章 適用范圍

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第一條 根據《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號）及現行增值稅有關(guān)規定，制定本辦法。

第二條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用本辦法。

自行開(kāi)發(fā)，是指在依法取得土地使用權的土地上進(jìn)行基礎設施和房屋建設。

第三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以接盤(pán)等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續開(kāi)發(fā)后，以自己的名義立項銷(xiāo)售的，屬于本辦法規定的銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目。

第二章 一般納稅人征收管理

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�さ谝还� 銷(xiāo)售額

第四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)一般納稅人）銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用，扣除當期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項目對應的土地價(jià)款后的余額計算銷(xiāo)售額。銷(xiāo)售額的計算公式如下：

銷(xiāo)售額=（全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用-當期允許扣除的土地價(jià)

款）÷（1+11%）

第五條 當期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計算：

當期允許扣除的土地價(jià)款=（當期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項目建筑面

積÷房地產(chǎn)項目可供銷(xiāo)售建筑面積）×支付的土地價(jià)款

當期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷(xiāo)售額對應的建筑面積。

房地產(chǎn)項目可供銷(xiāo)售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷(xiāo)售房地產(chǎn)項目時(shí)未單獨作價(jià)結算的配套公共設施的建筑面積。

支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

第六條 在計算銷(xiāo)售額時(shí)從全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用中扣除土地價(jià)款，應當取得省級以上（含省級）財政部門(mén)監（�。┲频呢斦�票據。

第七條 一般納稅人應建立臺賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過(guò)納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。

第八條 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計稅方法計稅的，36個(gè)月內不得變更為一般計稅方法計稅。

房地產(chǎn)老項目，是指：

（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；

　�。ǘ�）《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

第九條 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡(jiǎn)易計稅方法計稅的，以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用為銷(xiāo)售額，不得扣除對應的土地價(jià)款。

第二節 預繳稅款

第十條 一般納稅人采取預收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時(shí)按照3%的預征率預繳增值稅。

第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

　　適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡(jiǎn)易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

第十二條 一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管?chē)�稅機關(guān)預繳稅款。

第三節 進(jìn)項稅額

　　第十三條 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡(jiǎn)易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項稅額的，應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規�！睘橐罁�進(jìn)行劃分。

　　不得抵扣的進(jìn)項稅額=當期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項稅額×（簡(jiǎn)易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設規�！路康禺a(chǎn)項目總建設規模）

第四節 納稅申報

　　第十四條 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《試點(diǎn)實(shí)施辦法》）第四十五條規定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當期銷(xiāo)售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管?chē)�稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

第十五條 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡(jiǎn)易計稅方法計稅的，應按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當期銷(xiāo)售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管?chē)�稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

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第五節 發(fā)票開(kāi)具

　　第十六條 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開(kāi)具增值稅發(fā)票。

第十七條 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營(yíng)業(yè)稅的預收款，未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

第十八條 一般納稅人向其他個(gè)人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

第三章 小規模納稅人征收管理

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�さ谝还� 預繳稅款

第十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規模納稅人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)小規模納稅人）采取預收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時(shí)按照3%的預征率預繳增值稅。

第二十條 應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3%

第二十一條 小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管?chē)�稅機關(guān)核定的納稅期限向主管?chē)�稅機關(guān)預繳稅款。

第二節 納稅申報

第二十二條 小規模納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，應按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當期銷(xiāo)售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管?chē)�稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

第三節 發(fā)票開(kāi)具

第二十三條 小規模納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開(kāi)具增值稅普通發(fā)票。購買(mǎi)方需要增值稅專(zhuān)用發(fā)票的，小規模納稅人向主管?chē)�稅機關(guān)申請代開(kāi)。

第二十四條 小規模納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營(yíng)業(yè)稅的預收款，未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不得申請代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

第二十五條 小規模納稅人向其他個(gè)人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得申請代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

�さ谒恼� 其他事項

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第二十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照本辦法規定預繳稅款時(shí)，應填報《增值稅預繳稅款表》。

第二十七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。

第二十八條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，未按本辦法規定預繳或繳納稅款的，由主管?chē)�稅機關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規定進(jìn)行處理。